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那些关于房租的假话和蠢话

文章来源:未知 编辑:admin 发布日期:2018-08-21 19:25

  租过房的人都了解一个事实:大多数房东并不适合做房东,因为他们不专业。就不用说北京这种接地气型城市,就是上海这个略微洋气一点的城市,有很多小区都是破破烂烂,惨不忍睹。这些小区中用来出租的房子,大多数也都是简陋不堪,有的甚至肮脏混乱。很多在陆家嘴上班的白领精英,大学毕业后往往会在这种脏乱的“老公房”小区里住上好几年。

  这种房子被长租公寓公司拿下来之后,他们会做什么?他们会把这些80年代的装修统统铲掉,90年代的家具统统扔掉,重新装修,配新家具。那些比大多数租房客年龄还大的老公房,虽然外表还是很破旧,但内部在长租公寓公司的修整下,最起码做到了干净,敞亮,家具新。在房产行业内部,这种做法叫“凤变冰”。

  他们这样做,是想趁机涨价赚钱吗?如果你这样想,说明你还不具备现代社会的思维方式。任何的商品,都是为了满足消费者的需求才生产出来。长租公寓公司这样做,是因为80后,90后大学毕业的消费者不再满足于脏乱的房子,而是对居住环境有更高的需求。赚你的钱是为你好。赚你钱的人是在帮你。不想赚你钱的人,才是不想帮你的人。

  北京上海的房东,很多都是60岁的大爷,50岁的大妈,本身就没文化,也不懂市场,更没精力去照顾出租房。你让他们去替房客装修,买年轻人觉得审美还算过得去的家具,什么北欧小清新风,日本性冷淡风,想都不要想。所以在“凤变冰”二房东包租流和长租公寓公司出现之前,大学毕业生刚落脚在这些城市,只能租到很差的房子。所以长租公寓公司利润的来源之一,就是替房东改造了房子,满足了消费者的需求。

  专业性的问题还有其他很重要的方面。很多房东并不专业,体现在他们精力有限,很难及时处理房客在居住过程中提出的要求和问题。另外如果和房客发生了纠纷,对房东来说也是非常头疼的事情。当然了,反过来说,房客也面临这些问题。所以房东和房客这两边都是“业余选手”,需要专业的中介机构来对接,才能最大程度降低损耗,实现共赢。

  更令外行惊讶的,是有的专业的二房东,在遇见客户之前,就根据这个区域的客户的喜好,对房屋进行了专业改造。例如在上海市中心前“法租界”,就有一批专门给老外改造房屋的专业二房东。他们租下中国人破旧的老宅子,把它由内到外,从地暖到窗,从厨房到床,都改造成老外喜欢的方式。这种专业水平的改造,不管是从设计、工期、成本、用料和审美风格上,都是普通的房东无法达到的水平。更不要说他们还有专门的合作营销渠道,来给老外推销这种房子。

  能够为租赁双方处理一些问题,也能对本身条件较差的房子进行装修改造,满足消费者消费升级的需求。所以正因为这个专业性,它使得房东出租房产的麻烦更少,收益更稳定,所以他们可以让那些因为房东没有精力管理,例如老年人行动不便的,长期在国外的,工作忙没时间打理的,这些房东的闲置房产加入租房供应的行列中来。客观地扩大了租房供应,降低了租房价格。

  长租公寓公司的优势就体现在这里。据我所知,很多长租公寓都可以是一个月起租。那么这就给很多房客解决了问题。租一个月,每个月房租会比租一年要贵一些,但是总好过找不到房,也比住酒店旅馆便宜多了。长租公寓公司和房东签的合同至少是一年,有可能是好几年的,拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的,价格比较高。这就是他们的利润来源之一。

  就像冷饮厂和消费者之间的关系:在夏天,冰淇淋很容易融化,如果卖不出去也很容易过期。消费者想吃冰淇淋的时候,难道要去生产冰淇淋的工厂排队购买吗?当然不是。冰淇淋的零售商从上级经销商或者厂家批发了冰淇淋,放在街边的冷柜里售卖。他们的毛利就是批发价与零售价之间的差价。如果我们把长租公寓公司看成是房东的零售商,经销商,就很容易理解这部分的利润。

  1,长租公寓公司用专业的精神,解决了房东和房客难以解决,或者不愿解决的问题。

  2,长租公寓公司用长期的价格,锁定了房源,再短期出租,赚取批发和零售的差价。

  3,长租公寓公司用准确的预测,在当期锁定低价房源,在未来高价出租,获得利润。

  有人说,长租公寓公司给房东涨价,在未来也给房客涨价,难道不是推高了房价吗?这样说话的人完全不懂什么是市场。市场的价格不是你想推高就能推高的。再厉害的公司,只要它用的是合同的手段锁定房源,都无法左右未来市场的价格。

  我们设想一下,在未来,大量的人因为拿不到一线城市的户口而去二三线城市就业,或者一线城市出了什么新的赶人政策,把人像牲口一样赶走(这种事情不是没做过),或者国家大量兴建廉租房,并且用行政手段控制租房价格,租房的价格就有可能降下来。你不能说房租一定会上涨,租房一定能赚钱。因为任何的商业决策都有可能失败。你要用真金白银在市场中锁定资源,才能认为你真的这样认为。否则你口说无凭,信口雌黄,凭什么相信你?

  很多人说长租公寓公司抢占了市场上大部分房源之后,垄断了资源,就能控制房租价格。真是想多了。首先,除了政府之外,任何人都不可能垄断某一个城市的所有的房屋。很简单的道理,你买一个苹果很容易,买1吨苹果也很容易,可是你想买1亿吨苹果,就是难上加难。为什么?这在经济学上叫做:边际成本递增。

  边际成本递增指的是,当你在市场上获取资源超过一定的限度,你取得最后一单位资源的成本就不是更低,而是更高。你去买1个苹果,单价一定比你买1吨苹果的最后一单位的单价要贵。但是你想买1亿吨苹果,最后一单位的单价一定要比买1万吨苹果单价贵。为什么呢?因为全世界每年只能生产7600多万吨苹果。当你买过一定的限度之后,你的每次购买行为,都会造成整体市场价格的上涨。我们假设除了一只苹果以外,你拥有全世界所有的苹果。那么这最后一只苹果的所有者将会任意喊价,造成你根本就买不起。

  所以没有谁会愚蠢到买光全世界所有的苹果,也没有哪个长租公寓公司会愚蠢到租完这个城市所有的房屋。因为你在扫货的过程中,一旦逼近某个界限,你的成本就会接近你的未来的售价,造成你无利可图。我们假设某个公司不计成本地打算租下这个城市所有的房子,可是他会惊讶地发现,在扫货的过程中,不管他怎么统计,这个城市的出租房产都是在不停地增加。好。这就又要用到经济学了。

  我们退一万步说,设想某公司不惜一切代价租下了市场上所有的可以出租房子,并且打算加价20%出租,你会发现他租不出去那么多的房子,空置率会非常高,以至于亏本。因为租房者能够每月付多少租金,并不是灵活可变的,而是有一个硬顶。不惜一切代价扫来的房子,很可能会砸在自己手里。就像你不惜一切代价买来的苹果,卖的时候很可能会亏本。所以没有人会“不惜一切代价”去租光所有的房。

  对市场一知半解的愚人,总是把市场理解成为抢劫。我抢来的,就不能分给你,所以我抢得越多越好。持有这种思维的人适合生活在原始社会,而不是现代社会。现代社会讲的是合作共赢。任何人买来的资产,价格太高都会亏本。长租公寓公司再怎么扫货,他们的货还是要拿出去卖的。资产的购入价格,取决于客户的预算,和资产增值的可能。

  为什么哪里有暴利,哪里就有资本冲进来赚取暴利?因为暴利就意味着人们非常需要这种商品。资本冲进来赚取暴利,就是来提供这种商品的。资本进入某个行业,就会降低这个行业的价格,同时增加这个行业的供应商和从业者的收入。

  降低这个行业的价格,就能使得更多的人享受到商品,增加这个行业的供应商和从业者的收入,就能使得更多的人想要成为这个行业的供应商和从业者,从另一方面增加了这个行业的商品供应。所以哪里有暴利,就意味着这里有没有被满足的迫切需求。资本冲进来,满足了这个行业的客户、供应商和员工,所以它才赚取了“暴利”。那么这个“暴利”难道不是它应得的吗?

  “市场失灵”是个什么东西?市场什么时候失灵过呢?一边是长租公寓大量增加,一边是房租极速上涨,就是“市场失灵”吗?上面说过,任何参与某个行业的资本,都是来帮助这个行业增加产量,降低价格的。长租公寓大量增加的同时,房租极速上涨,就说明加入这个行业的资本还是不够多。需要更多的资本,雇佣更多的从业者来做这件事。

  在这里不得不说到价格的作用。如果把市场比喻成一个城市的交通网络,价格就是交通拥堵情况示意图。那些红色的拥挤路段,为什么拥挤?因为车太多了。正如那些利润低的行业,为什么利润低?因为资本太多了,造成谁也赚不了钱。所以汽车应该怎么走?选择“躲避拥堵”的路线,走那些绿色的,通常的路,对吧?资本也应该像汽车一样,去那些跑得快的路,也就是赚钱快的(暴利)行业。

  市场怎么会失灵?我们知道,有的时候堵车并不是因为某一条路上车太多了,而是有拦路抢劫的匪徒设置路障,敲诈来往车辆,所以才造成了拥堵。我们刚才说了,市场上的价格,就像是交通拥堵情况示意图。我们看到一条路堵成了深红色,并不一定是因为那里车满为患,而是因为有车匪路霸。但是我们作为资本,只能选择绕开那里。因为我们出来是来赚钱,来求财的。

  我们放眼望向全社会,有哪个资本随意进入的行业,是造成了严重的供需矛盾的?我们说服装,玩具,家电,这些行业资本都是大量的,产量都是天量的,可为什么商品的价格很低,资本也没赚到什么暴利?为什么资本不能随便进入的行业,例如教育、医疗、住房,却存在问题,存在暴利?那么资本追逐暴利,到底是好事呢,还是坏事?

  在我们熟悉的美剧《Friends》里面,有一集Ross就去了大楼对面的“ugly naked guy”那边,脱掉衣服,和他一起get naked,去取悦这个人。Ross是一个博士,博物馆研究员,在美国有不错的社会阶层,他为什么要去取悦一个社会底层的无所事事的人?很简单。因为纽约实行了租房管制。不是你有钱就能租到房,要拉关系走后门才行。当然,凭着Ross的玉体,他后来成功了。

  市场经济买卖双方是合作方,而不是敌对方。打击一方,就是打击另一方。打击房东,就是打击房客。道理很简单,如果房租达不到房东预期的价格,很多房东就宁可空关着,也不愿出租房子了。如果空关着也要罚款,很多房东就宁可卖掉房子,也不会出租房子了。用来出租的房子少了,倒霉的还是房客。所以说租房管制是一个杀人不见血的馊招。

  换句话说,那些北京、上海的本地人,他们出租房子,难道是自己睡在大街上,把房子租给外地人吗?当然不是。几乎所有的本地人房东,都是自己家住一两套,其他的拿来出租。限购就意味着,他的所有的房产,很可能只能够自己住的,拿什么来租给外地人呢?

  外地人不许购房的规定就更可恨了。外地人不管在不在本地生活,他买了几套房产,除了自住的,都可以用来出租。限购政策特别规定了不在本地工作的外地人不可以买房。这就更荒谬了!一个外地人,他不在本地上班,反而要在本地买房,他买了以后几乎一定是要出租的啊!

  但是我想说的其实是另一件事。我们看到的价格上涨,也许并不是价格上涨。因为价格有“名义”和“实际”的区分。什么意思呢?我们假设在上海的市中心,2008年租一间一室一厅需要4000元,2018年租一间同样的一室一厅需要8000元。看起来价格上涨了吗?名义上上涨了,其实可能没有。因为2008年,就在这套房子的楼下,同样的小饭馆,同样的上海老板和安徽女工,做的一碗葱油拌面,2008年需要5元,2018年则需要10元。

  是谁造成了房租上涨?也许是专业的长租公寓还不够多,也许是涌入大城市的外地人太多,也许是因为限购造成了可租房源减少,也许是因为政府滥发货币造成了名义价格上升。但是无论如何,我们都必须相信:市场是解决供应问题最好的方法。任何自鸣得意,夜郎自大,觉得政府比市场高明的政策,都会遭遇市场规律无情的惩罚。

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